강남고속버스터미널 재개발 분석

최근 증권가에서는 강남고속버스터미널 재개발 이슈로 인해 천일고속, 동양고속, 대성산업 등이 연일 상한기를 기록하며 상승흐름을 보이고 있습니다. 이에 따라 강남고속버스터미널 재개발 사업에 대해 자세히 알아보겠습니다.

1. 사업 개요 및 현재 진행 상태

서울 서초구 반포동에 위치한 서울고속버스터미널 부지 약 14만 6,260㎥(약 4.4만 평)를 전면 재구조화하는 초대형 프로젝트입니다.

이 사업은 2025년 하반기 들어 급물살을 타고 있습니다.

사전협상 대상지 선정(2025. 9.) : 서울시는 해당 부지를 도시계획 변경을 위한 사전협상 대상지로 선정했습니다.
본격 협상 착수(2025.11.26) : 서울시는 민간 사업자인 (주)신세계센트럴시티, 서울고속버스터미널(주)와 구체적인 개발 계획안에 대한 협상을 시작했습니다.
민간 제안안 : 터미널 지하화 + 지상부 3개 동 이상의 초고층 타워(60층) + 미래교통플랫폼 구축 등
시장반응 : 발표 직후인 11월 말부터 관련 기업들의 주가가 급등하며 시장의 기대감이 최고조에 달해 있습니다.

사업은 사전협상 → 지구단위계획 수립 → 인허가 → 착공의 단계를 거치게 됩니다.

✅핵심변수 : 공공기여량 조율과 인근 아파트 단지(반포 재건축 단지들)와의 민원 해결, 그리고 공사 기간 중 교통 처리 대책이 속도의 관건이 될 것입니다.

이 프로젝트는 단일 기업이 아닌, 지분 관계와 인근 토지 소유권으로 얽힌 여러 기업에 영향을 미치고 있습니다.

✅신세계(004170) / 광주신세계(037710)

✅천일고속(000650)

✅동양고속(084670)

✅대성산업(128820)

관계 : 고속버스터미널 부지와 맞닿은 서초구 반포동 주유소 및 유휴 부지(약 1,000평)를 보유하고 있습니다.
수혜 논리 : 터미널 재개발 시 인접 부지의 용도 변경이나 지가 동반 상승, 혹은 통합 개발 편입 가능성 등이 제기됩니다.
주가현황 : 재개발 뉴스가 터진 11월 말부터 '숨겨진 수혜주'로 부각되며 상한가를 기록했습니다. 현재 PBR 0.4배 수준의 저평가 상태와 맞물려 자산주로서 재평가를 받고 있습니다.

✅한미글로벌 : 국내 1위 PM(건설사업관리) 기업으로, 대규모 복합 개발의 수혜가 예상됩니다.

✅신세계건설 : 그룹사 물량 수주 가능성이 높으나, 최근 PF 리스크로 인한 재무 상황이 변수입니다.

✅실체 있는 호재 : 단순한 소문이 아닌 서울시의 공식 발표와 사전협상 착수로 인해 실현 가능성이 매우 높아졌습니다.

✅단기 과열 주의 : 천일고속, 동양고속 등은 실적 개선보다는 '지분 가치' 부각으로 단기간에 수백 퍼센트 급등했습니다. 추격 매수 시 변동성 위험이 매우 큰 상태입니다.

✅자산주 찾기 : 시장은 이제 직접 지분 보유사를 넘어 대성산업과 같이 실질적인 수혜가 가능한 인근 토지 보유 기업으로 시선을 넓히고 있습니다.