이번 분석은 경방의 기업 역사와 핵심 사업 부문의 경쟁력을 미시적, 거시적 관점에서 심층 분석하고, 2021년부터 2025년(3분기 누적)에 이르는 최근 5년간의 재무 데이터를 정밀하게 추적하여 기업의 펀더멘털 변화를 진단합니다. 특히, 최근 자본 시장의 화두인 '기업 밸류업 프로그램'과 맞물려 나타나고 있는 주가 상승의 구조적 원인을 규명하고, 주요 주주인 삼양홀딩스의 지분 확대가 시사하는 지배구조의 함의를 파악하는데 주력하였습니다.
분석 결과, 경방은 전통적인 섬유 산업의 변동성을 타임스퀘어의 안정적인 임대 수익으로 상쇄하는 독특한 사업 포트폴리오를 구축하고 있음이 확인되었습니다. 2023년 고금리와 원가 상승으로 인한 일시적 충격을 딛고, 2024년과 2025년에는 뚜렷한 실적 턴어라운드를 시현하고 있다. 또한, 장부가를 현저히 상회하는 막대한 부동산 자산 가치는 현재의 낮은 주가순자산비율(PBR) 수준에서 강력한 안전마진을 제공하며, 향후 자산 재평가 및 주주 환원 정책 강화 시 기업 가치의 재평가 가능성이 매우 높은 것으로 판단됩니다.
1. 기업 역사와 정체성 : 민족 자본에서 복합 개발사로의 진화
1.1. 태동기(1919 ~ 1945) : 민족 자본의 상징과 독립운동적 성격
경방의 기원은 1919년 10월, 인촌 김성수 선생을 주축으로 설립된 '경성방직주식회사'가 그 출발점입니다. 이는 3.1운동이 일어난 해와 동일하며, 당시 일제 강점기 하에서 일본 자본의 경제적 침탈에 맞서 "우리 옷감은 우리 손으로"라는 기치를 내걸고 설립된 민족 기업이었습니다. 창립 초기 경방은 단순한 이윤 추구를 넘어, 조선인에게 일자리를 제공하고 경제적 자립을 도모하며 근대적 공업 기술을 습득하게 하는 '교육과 산업의 장'으로서의 역할을 자임했습니다.
1920년대 초반, 일본산 면직물의 저가 공세와 자본력 열세로 인해 경영난을 겪기도 했으나, 1928년 영등포 공장을 준공하고 독자 기술로 생산한 '태극성 광목'이 조선인들 사이에서 물산장려운동과 맞물려 폭발적인 호응을 얻으면서 성장의 기틀을 마련했습니다. 특히 주목할 점은 1940년대 만주 소가둔에 '남만방적주식회사'를 설립하며 한국 기업 역사상 최초의 해외 생산 기지를 구축했다는 시실입니다. 이는 당시로서는 파격적인 글로벌 확장 전략이었으며, 경방이 초기부터 내수 시장에 안주하지 않고 해외 시장을 지향했음을 보여주는 역사적 증거입니다.
1.2. 성장과 도약(1946 ~ 1990) : 산업화의 기수와 수출 주도
해방 이후와 6.25 전쟁을 거치며 공장이 파괴되는 등 시련을 겪었으나, 김용완 회장의 리더십 하에 시설 복구와 현대화를 추진하며 재도약의 발판을 마련했습니다. 1956년 3월 3일, 대한증권거래소(현 한국거래소)가 개설되면서 경방은 '상장 제1호' 기업으로 등록되었습니다. 이는 경방이 한국 자본시장에서 차지하는 상징적인 위상을 단적으로 보여줍니다.
1960년대부터 1980년대까지 경방은 정부의 수출 주도형 경제 성장 정책에 발맞춰 섬유 수출의 선봉장 역할을 수행했습니다. 1970년대에는 원면에서 완제품에 이르기까지 수직 계열화를 완성하기 위해 경덕산업, 경보산업 등을 설립하며 사업을 다각화했고, 1980년대에는 반월공장 준공과 광주공장 증설을 통해 생산 능력을 비약적으로 확대했습니다. 이 시기 경방은 한국 섬유 산업의 황금기를 이끌며 국가 경제 발전의 핵심 축을 담당했습니다.
1.3. 전환과 혁신(1991 ~ 현재) : 제조에서 유통ㆍ부동산으로의 패러다임 시프트
1990년대 들어 국내 임금 상승과 인력난, 후발 개도국의 추격으로 섬유 산업의 경쟁력이 약화되기 시작했습니다. 이에 경방은 생존을 위한 근본적인 체질 개선을 모색하게 됐습니다. 1994년, 영등포 공장 부지 일부를 활용하여 '경방필백화점'을 개점, 유통업에 처음 진출했습니다. 이는 제조업 중심의 DNA를 서비스 및 유통업으로 확장하는 중대한 분기점이었습니다.
이후 2000년대 후반, 경방은 더욱 과감한 결단을 내립니다. 노후화된 영등포 공장 부지 전체를 재개발하여 국내 최대 규모의 복합쇼핑몰을 건설하는 '타임스퀘어 프로젝트'를 가동한 것입니다. 2009년 9월 개장한 타임스퀘어는 단순한 쇼핑 공간을 넘어 엔터테인먼트, 문화, 숙박이 결합된 '몰링' 트렌드를 한국에 정착시켰습니다. 이 프로젝트의 성공으로 경방은 사양 산업으로 치부되던 섬유 기업에서, 안정적인 현금 흐름을 창출하는 부동산 개발 및 운영사로 성공적으로 변모했습니다. 이는 한국 기업사에서 가장 성공적인 사업 포트폴리오 재편 사례 중 하나로 평가받습니다.
2. 영위 사업 부문별 심층 분석
경방의 사업 구조는 크게 제조 부문인 섬유 사업과 유통/임대 부문인 복합쇼핑몰 사업의 두 축으로 구성되어 있습니다. 두 사업 부문은 상호 보완적인 관계를 형성하고 있으나, 수익성 측면에서는 복합쇼핑몰 부문의 기여도가 압도적입니다.
2.1. 복합쇼핑몰 사업부 : 타임스퀘어
2.1.1. 타임스퀘어 영등포 : 독보적인 입지와 경쟁력
타임스퀘어 영등포점은 연면적 37만㎥에 달하는 초대형 복합쇼핑몰로, 경방의 핵심 자산이자 현금 창출원입니다. 이 공간은 신세계백화점, 이마트, CGV, 교보문고, 코트야드 메리어트 호텔 등 각 분야의 1위 브랜드들을 '앵커 테넌드'로 유치하여 집객 효과를 극대화했다. 특히 영등포역(KTX, 지하철 1호선)과 지하로 직접 연결되는 교통의 요지에 위치하여 서울 서남권뿐만 아니라 인천, 경기 지역의 광역 수요까지 흡수하고 있습니다.
일 평균 방문객은 평일 약 7만 명, 주말 10만 명 이상으로 추산되며, 이는 단순한 상업 시설을 넘어 하나의 도시 기능을 수행하고 있음을 의미합니다. 경방은 타임스퀘어의 운영을 통해 임대료 수입과 매출 연동 수수료를 동시에 수취하는 안정적인 수익 구조를 확립했습니다. 2024년 기준 섬유와 쇼핑몰의 매출 비중은 약 55:45로 섬유가 다소 높지만, 영업이익 기여도에서는 쇼핑몰 부문이 약 7배 이상 높게 나타나는 구조적 특징을 보입니다.
2.1.2. 공간 비즈니스의 진화 : 팝업스토어와 콘텐츠 차별화
최근 유통업계의 트랜드가 오프라인 체험과 공간 경험을 중시하는 방향으로 변화함에 따라, 타임스퀘어 역시 전략적인 변화를 꾀하고 있습니다. 특히 1층의 대형 아트리움 공간을 활용한 '팝업스토어' 유치는 타임스퀘어의 새로운 성장 동력이 되고 있습니다.
2024년과 2025년 사이, 타임스퀘어는 아이돌 그룹(아이브, 르세라핌, 제로베이스원 등)의 팝업과 캐릭터(캐치 티니핑 등), 글로벌 패션 브랜드의 한정판 런칭 행사를 연이어 유치하며 'MZ세대의 성지'로 자리매김했습니다. 이러한 팝업 이벤트는 단순한 화제성을 넘어 실질적인 매출 증대로 이어지고 있습니다. 2024년 팝업 관, 식음료 및 여타 입점 매장의 매출까지 동반 상승시키는 낙수 효과를 창출하고 있습니다.
2.1.3. 자산 경량화와 브랜드 확장
경방은 영등포 타임스퀘어의 성공 모델을 기반으로 '티임스'브랜드를 확장하는 전략을 추진 중입니다. 홍태 'EX:T(엑시트)', 신림 '타임스트림', 동탄 '타임테라스' 등이 그 사례입니다. 주목할 점은 이러한 확장이 대규모 자본 투자를 수반하는 직접 개발 방식뿐만 아니라, 기존 건물을 위탁 운영하거나 리모델링하여 브랜드를 입히는 마스터 리스 또는 위탁 경영 방식을 병행하고 있습니다. 이는 초기 투자 비용을 최소화하면서도 브랜드 로열티와 운영 수수료를 수취할 수 있는 효율적인 사업 모델입니다.
2.2. 섬유 사업부 : 생존을 위한 효율화와 글로벌 생산 기지
2.2.1. 사업 현황 및 글로벌 생산 체제
섬유 사업부는 면사, 혼방사, 생사 등을 생산하여 국내외 의류 및 직물 업체에 공급합니다. 국내 인건비 상승에 대응하기 위해 경방은 일찍이 생산 기지를 해외로 이전했습니다. 현재 베트남에 대규모 생산 법인을 운영하며 가격 경쟁력을 확보하고 있으며, 베트남 공장은 최신 설비를 갖추고 원가 절감을 주도하며, 경방 섬유 매출의 상당 부분을 담당합니다.
2.2.2. 수익성 구조와 최근의 턴어라운드
섬유 산업은 원면 가격과 환율, 글로벌 경기에 민감하게 반응하는 시클리컬 산업입니다. 2022년 하반기부터 2023년까지 글로벌 경기 침체에 따른 의류 소비 둔화와 원면 가격의 급등락으로 인해 마진 스프레드(제품가 ~ 원료가)가 축소되면서 섬유 부문은 대규모 적자를 기록하며 전사 실적을 약화시키는 요인이 되었습니다.
그러나 2024년 들어 상황은 반전되었습니다. 원면 가격이 하향 안정화되고, 고강도 구조조정과 재고 효율화 노력의 성과가 가시화되면서 섬유 부문의 손실이 대폭 축소되거나 흑자 전환의 기틀을 마련했습니다. 또한, 리사이클 폴리에스터 등 친환경 고부가가치 제품 비중을 늘리고 글로벌 패션 브랜드와의 협업을 강화하여 단순 임가공 형태의 저부가가치 구조를 탈피하려는 노력이 지속되고 있습니다.
3. 주주 구성 및 지배구조 분석
2025년 현재 경방의 주주 구성은 오너 일가의 안정적인 지배력 아래, 특정 외부 주주의 지분 확대가 두드러지는 특징을 보입니다.
3.1. 주요 주주 현황
다음은 금융감독원 전자공시시스템과 리서치 자료를 통해 재구성한 주주 현황입니다.
3.2. 삼양홀딩스와의 관계 및 시사점
- 백기사 가능성 : 시장에서는 삼양홀딩스의 지분 매입을 우호적인 지분 확보로 해석하는 경향이 우세합니다. 경방의 주가가 자산 가치 대비 극도로 저평가되어 있어 적대적 M&A 위협에 노출될 수 있는 상황에서, 특수관계에 있는 삼양홀딩스가 지분을 늘려 경영권 방어를 돕는 역할을 한다는 평가입니다.
- 가치 투자 : 동시에 이는 철저한 재무적 투자일 가능성도 크게 보입니다. 경방의 타임스퀘어 자산 가치를 고려할 때 현재 주가는 내재 가치 대비 현저히 낮으므로, 향후 주가 정상화 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.
3.3. 지배구조의 안정성과 유동성 이슈
최대주주 및 특수관계인 지분이 57%를 상회하고, 자사주와 우호 지분(삼양홀딩스)을 합치면 사실상 유통 가능한 물량은 전체 주식의 20% 내외에 불과합니다. 이러한 '품절주' 성격은 적은 거래량으로도 주가 변동성을 키울 수 있는 요인이 되며, 동시에 대주주의 의사결정에 따라 주가 방향성이 크게 좌우 될 수 있음을 시사합니다.4. 최근 5년 재무상태 및 실적 정밀 분석(2021 ~ 2025)
4.1. 요약 연결 손익계산서
- 매출의 정체와 질적 변화 : 지난 5년간 매출액은 3,900억 원 대에서 박스권 흐름을 보이고 있습니다. 이는 성숙기에 접어든 섬유 산업과 물리적 공간의 한계가 있는 쇼핑몰 사업의 특성을 반영합니다. 그러나 2025년 타임스퀘어 팝업 매출 증가 등으로 매출의 질은 개선되고 있습니다.
- 2023년 어닝 쇼크 : 2023년 엉업이익은 160억 원으로 전년 대비 반토막 났고, 당기순이익은 135억 원 적자를 기록했습니다. 이는 원면 가격 상승에 따른 섬유 부문 원가율 악화와 금리 인상에 따른 이자 비용 급증, 그리고 일부 유형자산 손상차손 인식이 겹친 결과입니다.
- 2024 ~ 2025년 V자 반등 : 2024년 영업이익은 334억 원으로 2022년 수준으로 회복했고(YoY + 109.5%), 순이익은 236억 원으로 흑자 전환했습니다. 2025년 3분기 누적 영업이익은 270억 원으로, 연간 기준으로 역대 최대 수준에 근접하거나 경신할 가능성이 높습니다. 영업이익률 또한 9%대로 상승하며 수익성 중심 경영의 성과를 증명하고 있습니다.
4.2. 연결 재무상태표
- 견고한 자산 베이스 : 자산 총계는 약 1.2조 원 수준을 유지하고 있습니다. 이 중 타임스퀘어 토지와 걸물 등 유형자산 및 투자부동산이 차지하는 비중이 절대적입니다. 중요한 점은 이 장부가가 실제 시장 가치를 현저히 하회할 가능성이 높다는 것입니다. 영등포 타임스퀘어의 입지와 수익력을 고려할 때, 실질 자산 가치는 수 조원에 달할 것이라는 평가가 지배적입니다.
- 재무구조 개선 : 부채비율은 2022년 65.3%를 정점으로 하락 추세에 있으며, 2025년 3분기 기준 56.4%로 매우 안정적입니다. 이는 고금리 환경에서도 이자 부담을 통제할 수 있는 충분한 재무 체력을 갖추고 있음을 의미합니다.
4.3. 연결 현금흐름표
- 현금 창출력의 회복 : 2023년 실적 악화로 영업활동 현금흐름이 72억 원까지 급감했으나, 2024년 217억 원으로 회복되었고, 2025년 3분기 누적으로는 303억 원을 기록하며 강력한 현금 창출력을 과시하고 있습니다. 이는 당기순이익 증가와 더불어 감가상각비 등 비현금 비용의 가산 효과가 더해진 결과입니다.
- 잉여현금흐름(FCF) 확대 : 대규모 투자가 마무리된 상태에서 유지 보수 중심의 CAPEX(설비투자)만 집행되고 있어, 영업에서 벌어들인 현금이 고스란히 잉여현금흐름으로 쌓이는 구조입니다. 이는 향후 배당 확대나 차입금 상환을 위한 재원으로 활용될 수 있습니다.
5. 최근 주가 상승의 배경과 핵심 요인 분석
5.1. 정부의 '기업 밸류업 프로그램' 수혜 기대
5.2. 수급의 주체 : 삼양홀딩스의 지분 매입
5.3. 펀더멘털의 확실한 개선
6. 결론 및 향후 전망
- 주주 환원 정책의 구체화 : 밸류업 프로그램에 부응하여 배당 성향이나 자사주 소각 등 구체적인 주주 환원책이 발표될 경우, 주가는 PBR 0.5배 ~ 0.7배 수준까지 빠르게 재평가될 가능성이 있습니다.
- 타임스퀘어의 진화 : 단순 임대업을 넘어 팝업스토어, 자체 IP 사업 등 콘텐츠 비즈니스로의 확장이 얼마나 수익성에 기여할지 주목됩니다. 2025년 예상 매출 6,500억 원 달성 여부가 중요한 지표가 될 것으로 보입니다.
- 지배구조 변화의 향방 : 삼양홀딩스의 지분 확대가 어디까지 어어질지, 그리고 이것이 경방의 경영 전략에 어떤 영향을 미칠지 지속적인 모니터링이 필요합니다.
